อยากซื้อคอนโด ต้องทำอย่างไรบ้าง และเริ่มยังไงดี

หัวข้อกระทู้ ใน 'คลังสาระพัดความรู้' เริ่มโพสต์โดย Number18, 10 กรกฎาคม 2014.

  1. Number18

    Number18 Moderator Staff Member

    1157992_69341544.jpg

    ถ้าด้วยเหตุผลนานานับประการ ทำให้เราตัดสินใจที่จะซื้อคอนโดแล้วละก็ คงต้องมาเริ่มศึกษาหาข้อมูลกันอย่างจริงๆ จังๆ ก่อนว่า เค้าเริ่มซื้อขายคอนโดกันยังไง อะไรเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจเลือกบ้าง ก็ขนาดเราซื้อรถยังหาข้อมูลแทบตาย ยี่ห้อไหนดี รุ่นไหนประหยัดน้ำมัน ราคาเท่าไหร่ ต้องผ่อนนานกี่ปี เป็นหนี้กี่งวด เรื่องซื้อคอนโดยิ่งยุ่งยากกว่านั้น อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ เพราะมันมีรายละเอียดปลีกย่อยอะไรอีกเยอะแยะ มีทั้งที่รู้ๆ กันโดยทั่วไป และสิ่งแอบแฝงที่เรายังอาจไม่เคยรู้ เรื่องนี้จึงควรหาความรู้และข้อมูลให้มากที่สุด

    1. มีความพร้อมด้านการเงินมากน้อยแค่ไหน
    หากต้องซื้อคอนโดโดยใช้ทุนตัวเอง สิ่งสำคัญที่สุดคือ การคำนวนเงินที่เราจะต้องใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อคอนโด อย่าเพิ่งคิดว่าเราซื้อคอนโด ราคา 3 ล้าน เราจ่ายเพียงแค่ 3 ล้านบาท เพราะค่าใช้จ่ายจริงๆ นั้นมันมากกว่าที่คิดเยอะ เริ่มตั้งแต่ค่าจอง ค่าทำสัญญา ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง

    แต่ก็ยังไม่ใช่เพียงแค่นั้น การที่กู้ธนาคาร ต้องทำเรื่องกู้ ซึ่งยังมีเงื่อนไขอีกมากมายที่เราต้องทำความเข้าใจ เช่นเด็กจบใหม่เพิ่งทำงาน ต้องมีอายุงานนานแค่ไหนจึงจะกู้ได้ เงินเดือนไม่ถึง 20,000 บาท กู้ได้มั้ย กู้ได้เท่าไหร่ เพียงพอกับคอนโดที่เราเล็งไว้รึเปล่า ที่สำคัญตัวเรายอมรับกับการเป็นหนี้ในระยะ 20 - 30 ปีได้มั้ย

    2. ถามตัวเองให้แน่ใจ ว่าต้องการซื้อเพราะอะไร
    เราต้องคิดทบทวนซ้ำไปซ้ำมาเพื่อหาคำตอบให้กับตัวเองให้ได้ว่า เราต้องการซื้อคอนโดเพื่ออะไรกันแน่ เดินทางไปทำงานลำบากจริงๆ เหรอ จำเป็นที่จะต้องซื้อคอนโดจริงรึเปล่า เพราะการซื้อคอนโด เท่ากับเราต้องยอมรับสภาพกับการเป็นหนี้เพิ่มขึ้นในแต่ละเดือน หากเรากำลังผ่อนรถอยู่ เงินเดือนเราอาจไม่พอกับการผ่อนคอนโดก็ได้ หากคนที่ชอบเข้าสังคม ชอบช้อปปิ้ง ชีวิตการจับจ่ายก็จะถูกตัดไปกับการผ่อนจ่ายธนาคาร อาจไม่ได้ไปดูหนังกับเพื่อน หรือไปกินข้าวร้านหรูๆ บ่อยเหมือนที่เคย อาจต้องลดการช้อปปิ้งเสื้อผ้า กระเป๋า เครื่องสำอาง เรื่องแบบนี้เราทนได้มากน้อยแค่ไหน

    ส่วนคนที่กำลังคิดว่าอยากลงทุนกับคอนโด เพื่อผลกำไรในวันหน้า ควรต้องศึกษาเรื่องนี้ให้ดีๆ เสียก่อน อย่าเห็นคอนโดเป็นขุมทอง เสี่ยงซื้อตามกระแส เพื่อหวังผลกำไรในอนาคต โดยไม่เรียนรู้ เพราะการลงทุนในเรื่องนี้ ไม่ง่ายเหมือนการซื้อมาขายไปแบบสินค้าทั่วๆ ไป ถ้าไม่ใช่มืออาชีพ หรือนักลงทุนที่มีความรู้และประสบการณ์ การเก็งกำไรอาจจจะเป็นการเฉือนเนื้อตัวเองก็ได้

    3. มองหาทำเลที่อยากได้
    ทำเลคือสิ่งสำคัญที่สุดอย่างนึง ที่ต้องนึกถึงเสมอเวลาเลือกซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นทำเลห้องที่เราเลือกว่าอยุ่ในจุดที่ดีแค่ไหน วิวสวยหรือไม่ เสียงดังหรือเปล่า หรือทำเลของคอนโดว่ามีความสะดวกมากน้อยแค่ไหน เช่น เป็นทำเลที่เดินทางสะดวก มีรถเมล์ รถไฟฟ้าผ่าน รถไม่ติด ติดถนนใหญ่ ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง หาของกินง่าย หรือเปล่า

    เพราะการมีคอนโดที่มีทำเลดี ๆ นั้น นอกจาก ชีวิตความเป็นอยู่ของเราจะสงบ และสะดวกสบายแล้ว หากในอนาคต เราต้องการจะขายคอนโดของเรา ก็จะทำให้ขายได้ง่าย เพราะเป็นคอนโดมือสองที่ดี มีจุดขาย

    4. ดูให้ดี คอนโดที่เล็ง ๆ ไว้ว่าจะซื้อ เป็นโครงการของใคร (บริษัทอะไร)
    การซื้อคอนโด เหมือนกับการหาช่างรับเหมาดีๆ มาทำบ้านให้ จะเลือกที่ถูกใจคงจะหายาก นอกจากว่าจะเป็นช่างที่มีคนบอกกันมาว่าดี ทำงานละเอียดรอบคอบ ดูแลเก็บงานเรียบร้อย ไม่ทิ้งงาน

    การเลือกซื้อคอนโดก็เช่นเดียวกัน ผู้ทำโครงการควรเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือ ไว้ใจได้มีประสบการณ์และมีการพัฒนางานด้านคอนโดอย่างต่อเนื่อง วางระบบดี วางผังโครงการอย่างรอบคอบ ดูแลงานให้ได้ตามที่โฆษณาไว้ ไม่เอาเปรียบผู้ซื้อ
    แต่ละบริษัทที่ทำคอนโด มีการวางผังโครงการไว้ไม่เหมือนกัน บางโครงการเน้นยูนิตน้อยๆ เพื่อให้ได้ห้องขนาดใหญ่ สามารถเจาะกลุ่มคนที่ต้องการความสบายแบบไม่จำกัดวงเงิน บางโครงการซอยขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้คนที่มีฐานเงินน้อยเป็นเจ้าของได้

    ส่วนบริษัทเจ้าไหนดีหรือไม่ดี ยังไง เรื่องนี้คงต้องไล่ล่าหาข้อมูลจากสื่อต่างๆ เช่นอินเตอร์เน็ท เว็บบอร์ด หรือโซเชียลเน็ตเวิร์คต่างๆ ที่มีกลุ่มคนในคอนโดเดียวกัน ออกมาแลกเปลี่ยนพูดคุยปัญหากัน

    5. ราคาเท่าไหร่ถึงจะเรียกว่าถูก หรือ แพง
    ถ้าเห็นคอนโดขึ้นใหม่ตั้งราคาขายไว้ที่ 1.5 ล้านบาท* เราคงยังตอบไม่ได้ว่า คอนโดนี้ถูกหรือแพง อย่างน้อยเมื่อเราเห็นเครื่องหมาย “*” ในคำโฆษณา ให้นึกไว้เลยว่านี่คือตัวเลขเพื่อการโฆษณาเท่านั้น เพราะหากเป็นราคาที่เราตกลงซื้อขายจริงแล้ว คงมากกว่านี้แน่ๆ

    ถ้าอยากเปรียบเทียบราคาของแต่ละโครงการ จะต้องคิดออกมาเป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ซึ่งก็มีตั้งแต่ราคาหลักหมื่นต้นๆ ไปจนถึงหลักแสน ต่อตารางเมตร แต่ราคานี้ซึ่งก็ยังฟันธงไม่ได้อยู่ดีว่าคอนโดไหนแพงกว่า เพราะหากคอนโดที่คิดค่าเฉลี่ยต่อห้องถูกกว่า แต่อยู่ในทำเลไม่ดี ซอยลึก วิวไม่สวย ก็อาจทำให้รู้สึกว่าแพงกว่าได้

    การจะบอกว่าคอนโดนี้ถูกหรือแพงนั้น คงต้องอาศัยปัจจัยหลายๆ อย่างเป็นตัวช่วย อีกทั้งคนเรามีมุมมองที่ต่างกัน ดังนั้นความคุ้มค่าในมุมมองของแต่ละคนจึงไม่เท่ากัน ซึ่งนี่ก็เป็นอีกเหตุผลนึงที่ทำให้ความรู้สึกว่าถูกหรือแพง ของแต่ละคนต่างกันไปด้วย

    การที่จะตัดสินว่าคอนโดไหนคุ้มค่ากว่ากัน จึงต้องดูองค์ประกอบหลายๆ อย่าง ที่ตรงกับความต้องการของเราด้วย เช่นคอนโดสองแห่ง อยู่ใกล้กัน ได้วิวสวยเหมือนๆ กัน ราคาเท่ากัน แต่มีพื้นที่จอดรถแตกต่างกัน คอนโดที่มีที่จอดรถมากกว่า จะให้ความคุ้มค่ามากกว่า

    ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง
    - การเลือกซื้อคอนโด ชลบุรี
    -
    การดูภาพรวมคอนโด และการเลือกห้องพัก ต้องดูอะไรบ้าง
    - รีวิวหนังสือ ซื้อคอนโด อย่าใจเร็ว
    Last edited: 14 กรกฎาคม 2014
  2. Number18

    Number18 Moderator Staff Member

    [​IMG]

    คำถามที่พบบ่อย
    ถาม : ซื้อคอนโดมือหนึ่งต้องรู้อะไรเกี่ยวกับเจ้้าของโครงการบ้าง?
    ตอบ :
    เมื่อเปิดตัวโครงการคอนโด สิ่งที่เราควรรู้อันดับแรกเลย คือเป็นโครงการของใคร บริษัทไหนรับทำโครงการ เพราะ
    การจับจองคอนโด คือความไว้วางใจที่เราให้กับโครงการนั้นๆ อย่างน้อยบริษัทรับทำก็ควรจะมีประวัติที่ดีพอ จะได้ไม่ต้องมาปวดหัวภายหลัง ส่วนบริษัทไหนดี ไม่ดียังไง เรื่องนี้คงต้องเช็คข้อมูลทางอินเตอร์เน็ท อาจจะเซิร์ทหาจากคำว่า "developer คอนโด เจ้าไหนดี" หรือจะเข้าไปอ่านตามเว็บบอร์ดต่างๆ เพื่อเป็นการหาความรู้เพิ่มเติม

    ถาม : คำว่า "ดีเวลลอปเปอร์ (Developer)" คือใคร?
    ตอบ : ดีเวลลอปเปอร์ คือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้จัดทำโครงการสร้างและดูแลการก่อสร้างคอนโด

    ถาม : ซื้อคอนโดมือหนึ่ง เป็นยังไง?
    ตอบ : โดยทั่วไปเวลา พูดถึงการซื้อคอนโด คนมักจะคิดถึงการซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือการได้เป็นเจ้าของคนแรก ซึ่งลักษณะโดยทั่วไปจะเป็นการซื้อขายก่อนที่จะสร้างเสร็จ ทางโครงการจะนำโบร์ชัวร์ ผังโครงการ โมเดลอาคาร หรือโมเดลห้อง มานำเสนอให้เราได้นึกภาพตามไปคร่าวๆ ว่าเราจะได้อยู่คอนโดในสิ่งแวดล้อมแบบไหน มีสิ่งอำนวยความสะดวกยังไง เป็นอาคารสูงกี่ชั้น ห้องมีขนาดเท่าไหร่ ตกแต่งแล้วจะเป็นออกมาเป็นลักษณะไหน เมื่อเราสนใจที่จะซื้อแล้ว เราก็จะต้องทำการจองห้องไว้ก่อน แล้วค่อยๆ ผ่อนจ่ายดาวน์ไป ในขณะที่คอนโดก็ทำการสร้างไปพร้อมๆ กัน เมื่อคอนโดเสร็จเรียบร้อย โอนเป็นชื่อเรา แล้วเราค่อยเข้าอยู่ได้
    การซื้อคอนโดในลักษณะนี้ บางครั้งก็ถูกมองว่าเหมือนกับการขายฝันให้กับผู้ซื้อ ซึ่งหลาย ๆ ครั้งพอเข้ามาอยู่จริงแล้ว ไม่เป็นไปตามที่คิดไว้ก็มี วิวทิวทัศน์ถูกบังจากตึกข้าง ๆ ก็มี ดังนั้นคนซื้อจะต้องคิดคำนึงถึง หลาย ๆ ปัจจัยด้วย หาข้อมูลเพิ่มเติมมาก ๆ ก็จะยิ่งดี

    ถาม : สนใจซื้อไว้ขายต่อ ไม่รู้ว่าจะเหมาะมั้ย?
    ตอบ : หลายคนคิดว่าการมีคอนโด เพื่อการเก็งกำไร ปล่อยให้เช่าก็ได้กำไร ถ้าเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก ได้ห้องวิวสูงๆ สวยๆ แล้วละก็ ก็อาจจะพอได้ไม่ยาก แต่การซื้อขายคอนโด หรือการปล่อยให้เช่าก็ต้องมีทุนค่อนข้างเยอะ หรือสายป่านยาวหน่อย เพราะ หากยังหาคนซื้อหรือคนเช่าไม่ได้ ก็ต้องเสียค่าส่วนกลางไปเรื่อยๆ ด้วย
    - ข้อคิดเห็นจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า http://www.oknation.net/blog/print.php?id=894861

    ถาม : ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซื้อคอนโด ที่นอกเหนือจากราคาห้องมีอะไรบ้าง?
    ตอบ : ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ที่ไม่เกี่ยวราคาห้อง แบ่งเป็น
    ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์
    - เงินจอง ซึ่งแล้วแต่ว่าแต่ละคอนโดจะคิดเท่าไหร่ (บางโครงการจะรวมเงินจองกับค่าทำสัญญาไว้ด้วยกันเลย)
    - ค่าทำสัญญาซื้อขาย ส่วนใหญ่ทำสัญญาภายใน 7 วัน นับจากวันจอง

    ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
    - ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 1% ของราคาประเมิน (ผู้ขายจ่ายอีก 1%)
    - ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คิดเป็น …บาท/ตารางเมตร งวดแรกอาจต้องจ่ายล่วงหน้า 12-24 เดือน
    - ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง คิดเป็น …บาท/ตารางเมตร (จ่ายครั้งเดียว)
    - ค่าธรรมเนียมการขอใช้และเงินประกันมิเตอร์น้ำ และมิเตอร์ไฟฟ้า

    ถาม : ค่าจองคอนโดประมาณเท่าไหร่?
    ตอบ : ค่าจองคอนโดอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท (บางโครงการอาจจะมากกว่านี้) บางโครงการอาจมีโปรโมชั่นพิเศษลดราคาหรือรวมกับค่าทำสัญญา เมื่อจองคอนโดแล้วจะได้ใบจองมา ทำให้จุดนี้มีนักเก็งกำไร มาหาผลประโยชน์โดยจองห้องดีๆ เก็บไว้ เพื่อนำไปขายให้กับคนที่อยากได้ โดยตั้งราคาสูง โครงการดีๆ ที่คนอยากได้กันมาก การซื้อขายใบจองอาจมีราคาหลักหมื่น หรือเป็นแสนก็ได้

    ถาม : ค่า sinking fund คืออะไร?
    ตอบ : ค่าใช้จ่ายเงินกองทุนเป็นเงินที่จ่ายครั้งเดียว ในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ เฉพาะคนที่ซื้อคอนโดเป็นมือแรก ทางโครงการจะคิดออกมาเป็นอัตรา … บาท/ตารางเมตร เป็นเงินกองทุนสำหรับการบริหารคอนโดในระยะยาว

    ถาม : คอนโดแบบตึกเตี้ยๆ (Low Rise) และคอนโดแบบตึกสูงๆ (High Rise) จะเลือกอยู่อย่างไหนดี สองอย่างนี้มีข้อดี-ข้อเสียต่างกันยังไง?
    ตอบ : ข้อดีข้อเสียของคอนโดทั้งสองแบบ รวมถึงความชอบของแต่ละคน และการเอาใจใส่ที่แตกต่างกันของแต่ละโครงการด้วย การเลือกคอนโดแบบไหนนอกจากใช้ความรู้สึกส่วนตัวแล้ว ยังต้องหาข้อมูลสิ่งอำนวยความสะดวก (facility) ด้านอื่นๆ ของโครงการประกอบด้วยว่าเพียงพอหรือไม่

    คอนโดตึกเตี้ย Low Rise
    - เป็นอาคารที่มีความสูงโดยรวมไม่เกิน 23 เมตร ส่วนใหญ่จะสูงได้แค่ 7-8 ชั้น
    - ใช้เวลาในการก่อสร้างน้อยกว่าตึกสูง และเสร็จเร็วกว่า

    ข้อดี
    - ไม่วุ่นวาย พลุกพล่าน เพราะมีจำนวนห้องน้อยกว่า ปัญหาก็ย่อมน้อยกว่า
    - การดูแลเรื่องความปลอดภัยทำได้มากกว่า พนักงานรักษาความปลอดภัยสามารถจำลูกบ้านในตึกได้ง่ายกว่า
    - ไม่ต้องรอลิฟท์นาน หรือแย่งกันขึ้น-ลงลิฟท์ บางทีเกิดปัญหาลิฟท์เสีย ไฟดับ ห้องไม่เกิน 8 ชั้น เดินบันไดก็ยังพอสู้ไหว
    - ไม่ต้องแย่งหาที่จอดรถ หรือเสียเวลาในการวนหาที่จอด
    - เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน หรือเพลิงไหม้ สามารถหนีออกจากคอนโดเตี้ยๆ ได้สะดวกกว่าอาคารสูงๆ

    ข้อเสีย
    - อาจจะได้วิวจากห้องพักไม่สวยเท่าคอนโดสูง หรือวิวอาจโดนบล็อคด้วยตึกอื่น
    - พื้นที่อาจมีจำกัด จึงจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง และ Facility ได้น้อยกว่าคอนโดสูงๆ
    - ไม่ติดถนนใหญ่่ มักจะอยู่ในซอย

    คอนโดตึกสูง High Rise
    เป็นคอนโดที่เห็นโดยทั่วไป มีความสูงตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป คอนโดสูง ส่วนใหญ่จะทำชั้น 1-4 เป็นที่จอดรถ หรืออาจแยกเป็นอาคารจอดรถต่างหาก แล้วมีจุดเชื่อมต่อเข้าตัวอาคาร บางโครงการจะทำ Facility พวกสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ไว้ในชั้นที่ต่อจากชั้นจอดรถ

    ข้อดี
    - แน่นอนว่า ยิ่งสูง วิวยิ่งสวย ห้องที่เห็นวิวได้กว้างไกลจรดปลายฟ้าย่อมให้ความรู้สึกว่าคุ้มค่ากว่า
    - โครงการใหญ่ๆ มักจะมีพื้นที่ส่วนของ Facility ส่วนกลางได้เยอะกว่า และสวยกว่า เช่น มีสวนหย่อม ที่พักผ่อน สระว่ายน้ำที่ใหญ่กว่า

    ข้อเสีย
    - มีต้นทุนการก่อสร้างแพงกว่าตึกเตี้ย ยิ่งทำชั้นสูงมากยิ่งต้องใช้ทุนมากขึ้นเรื่องฐานการก่อสร้าง และระบบความปลอดภัยสำหรับตึกสูง
    - ใช้เวลาในการสร้างนานกว่า ทำให้มีต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่าตึกเตี้ย อาจทำให้ราคาห้องของตึกสูงแพงกว่าตึกเตี้ย
    - คอนโดสูง ย่อมหมายถึงจำนวนยูนิตที่มากขึ้นด้วย อาจทำให้รู้สึกว่าความเป็นส่วนตัวลดลง คนพลุกพล่านกว่า
    - ห้องพักจำนวนมาก ทำให้จำนวนผู้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางย่อมมากขึ้นด้วย อาจทำให้รู้สึกไม่เป็นส่วนตัวเท่าที่ควร เช่น คนใช้สระว่ายน้ำในเวลาเดียวกันเยอะ หรือใช้อุปกรณ์ในห้องฟิตเนสพร้อมๆ กัน ทำให้ไม่เพียงพอ
    - อาจต้องเสียเวลาในการรอลิฟท์นาน หรือมีคนใช้ลิฟท์เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะเวลาเร่งด่วน ซึ่งส่วนนี้บางโครงการแก้ปัญหาด้วยการแยกเป็นลิฟท์โซนชั้นสูง และชั้นเตี้ย

    ถาม : การขายดาวน์คอนโด เป็นยังไง?
    ตอบ : หลังจากที่จองซื้อคอนโดแล้ว คอนโดก็จะก่อสร้างไปในขณะที่ผู้ซื้อก็ต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่คอนโดสร้าง ช่วงนี้ถือว่ายังไม่โอนกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของ จึงง่ายต่อการเปลี่ยนมือ เป็นช่วงที่นักลงทุน นำปล่อยขายเพื่อได้กำไรส่วนต่างจากการผ่อนดาวน์ด้วย
    - ข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องการขายดาวน์ http://pantip.com/topic/13082468
    Last edited: 10 กรกฎาคม 2014

แบ่งปันหน้านี้